Tag: Διαμαντόπουλος

Αμέσως μετά τα lockdown του κορωνοιού οι τιμές των ακινήτων εκτοξεύτηκαν σε δυσαναλογία για το μέσο Έλληνα εισοδήματα. Είτε αυτό αφορά τα ενοίκια είτε τις πραγματικές αξίες. Η αρχή έγινε στην Αθήνα και στην συνέχεια ακολούθησε όλη η Ελλάδα. Τα αίτια για τη φούσκα των ακινήτων είναι δυο. Fund και golden Visa φυσικά με την αμέριστη στήριξη της κυβέρνησης.

Ας ξεκινήσουμε από τα fund. To πέρασμα των κατασχεμένων σπιτιών στα fund και οι επακόλουθοι πλειστηριασμοί δημιούργησαν το εξής πρόβλημα στα fund. Ξαφνικά χιλιάδες ακίνητα πολλά από αυτά χαμόσπιτα σε όλη την Ελλάδα σε άθλια κατάσταση ώστε ακόμα και πολλά από αυτά να είναι δύσκολα κατοικήσιμα πέρασαν στην διαχείριση των fund. Το αγοραστικό ενδιαφέρον πάντα για τα σπίτια αυτά ήταν πολύ χαμηλό μιας και έχρηζαν ανακαινίσεων και άλλων υποδομών. Αυτή είναι η κατάσταση αμέσως μόλις ξεκίνησε η φούσκα των ακινήτων. Χαρτοφυλάκια με ξεχαρβαλωμένα ακίνητα.

Ξαφνικά λίγους μήνες μετά και “συμπωματικά” μόλις άρχισαν οι πλειστηριασμοί, όλως τυχαίως έπεσε αυτό που λέμε “σύρμα” ακόμα και σε φτωχές περιοχές πχ της Αθήνας όπως ο Πειραιάς, η Νίκαια, Ο κορυδαλλός ,η Αγία Βαρβάρα όπου ακόμα και ακίνητα ηλικίας 30 και πλέον ετών να πωλούνται και να κοστολογούνται από τους μεσίτες ακόμα και 2000 ευρώ το τετραγωνικό. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα να παρασυρθούν αφελώς όλοι οι ιδιοκτήτες και να πουλάνε πανάκριβα και σε τιμές μη ρεαλιστικές, απλά περιμένοντας να πιάσουν την καλή με τα ακίνητα τους να ρημάζουν.

Η στρατηγική αυτή με τις υψηλές τιμές δεν είχε άλλο σκοπό από το να ευνοήσει τα ακίνητα (που στην πλειοψηφία είναι ρημάδια) των fund. Με το τέχνασμα αυτό και αφού ο ένας μεσίτης παρασυρόταν από τον άλλο, τα στελέχη των fund κατάφεραν να φουσκώσουν την αγορά αλλα πάντα πουλώντας σε ελαφρώς χαμηλότερη τιμή, μπόρεσαν να προσελκύσουν αγοραστές μεγιστοποιώντας τα κέρδη τους. Η υπόλοιπη αγορά ακινήτων στην πράξη εξουδετερώθηκε αφού παρασύρθηκε σε υψηλές τιμές και κανένας πλέον δεν δείχνει ενδιαφέρον .

Με την παραπάνω τακτική της φούσκας της αγοράς το fund αν κατάφερνε να πουλήσει έστω και ελάχιστα ρημάδια ακίνητα πετύχαινε υπερκέρδη αδιαφορώντας και μη αγωνιώντας αν πουληθούν τα υπόλοιπα ακίνητα. Το ζήτημα όμως με τα fund είναι ακόμα πιο δύσκολο από όσο νομίζουμε. Γιατί ακόμα και αν ρίξουν την τιμή οι ιδιοκτήτες για να πουλήσουν, πάντα τα fund μπορούν να πουλούν ακόμα πιο χαμηλά δημιουργώντας πρόβλημα στην πραγματική αγορά ακινήτων που πάντα θα είναι πιο ψηλά σε σχέση με τα fund.

Η Golden Visa δημιούργησε από την άλλη μια παντελώς στρεβλή κατάσταση ειδικά στον νομό αττικής και στα νησιά. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα στην Αθήνα τα ακίνητα να μην απευθύνονται σε Αθηναίους αλλά σε Ισραηλινούς, Κινέζους και, Ρώσσους μιας και μόνο αυτοί μπορούσαν να διαθέσουν 250.000 για ένα διαμέρισμα. Έτσι ο μέσος Έλληνας βρέθηκε ανάμεσα σε δυο συμπληγάδες. Από τη μια τα fund που με τεχνικές φούσκωναν την αγορά για να μεγιστοποιήσουν τα κέρδη τους και από την άλλη οι Κινέζοι, οι Ισραηλινοί, Άραβες κτλ.

Ας δούμε τι ισχύει στην Πάτρα. Κατά αρχήν εδώ προς το παρόν δεν υπάρχει η golden visa και ούτε θα υπάρξει για τους λόγους που θα δούμε παρακάτω. Αυτό δεν σημαίνει όμως ότι οι τιμές στα ακίνητα δεν αυξήθηκαν. Παρόλο που η πραγματική ελεύθερη αγορά ακινήτων κινείται από ελάχιστα ως καθόλου τα ακίνητα βρίσκονται σε αγγελίες για πάνω από πενταετία σε εξωφρενικές τιμές. Από την άλλη όπως και αναλύσαμε παραπάνω οι πλειστηριασμοί μέσω fund κατέχουν τη μερίδα του λέοντος στις αγοραπωλησίες ακινήτων. πχ Όταν βλέπεις στη μεσιτική αγορά διαμέρισμα να πουλιέται 2000 ευρώ το τετραγωνικό σε πολυκατοικία του 1985 επειδή έχει λίγη θέα ,καταλαβαίνεις ότι αφενός δεν θα πουληθεί ποτέ αφετέρου θα πουληθεί πολύ πιο εύκολα ένα αντίστοιχο που βγαίνει σε πλειστηριασμό στην τιμή των 1500 ευρώ.

Ο λόγος που δεν πρόκειται να υπάρξει χρυσή βίζα στην Πάτρα είναι αυτό που είπε πρόσφατα ένας φίλος αρχιτέκτονας που συνεργάζεται με εταιρεία που δραστηριοποιείται σε όλη την Ελλάδα και μου εξηγούσε τους λόγους που η εταιρία του ποτέ δεν πρόκειται να χτίσει στην Πάτρα ακίνητα.

Η δυτική Ελλάδα είναι από τις φτωχότερες περιοχές σε κατακεφαλήν εισόδημα. Επιπλέον ενώ η περιφέρεια Κρήτης και η Θεσσαλία που έχουν παρόμοιο πληθυσμό συνεισφέρουν στο 5% του ΑΕΠ η δυτική Ελλάδα υπολείπεται κατά 10% και είναι μόνο στο 4,4%Ως εκ τούτου δεν είναι εφικτό να πάρουν αξιόλογες τιμές και αποδόσεις στην Πάτρα και προτιμούν να κτίσουν πχ στην Κρήτη, στην Αθήνα, στην Λάρισα κτλ. Για τον ίδιο ακριβός λόγο και ένας ξένος δεν πρόκειται να δώσει 250.000 για να πάρει ένα ακίνητο που θα του δώσει μικρότερη απόδοση στην Πάτρα από ένα ακίνητο σε μια πιο πλούσια περιοχή η σε ένα νησί.

Μέσα στη φτώχεια της δυτικής Ελλάδας η αύξηση των επιτοκίων θα επιβαρύνει ακόμα περισσότερο την αύξηση του κόστους της στέγης ενώ χιλιάδες νοικοκυριά στην περιοχή μας θα βρεθούν σε μεγάλη δυσκολία λόγω της αύξησης των επιτοκίων με δάνεια να κοκκινίζουν. Επιπλέον η αύξηση των επιτοκίων θα δυσκολέψει ακόμα και την κατασκευή νέων οικοδομών μιας και οι εργολάβοι θα βρεθούν αντιμέτωποι με υψηλότοκα δάνεια.

Σαν εκπρόσωπος του ΜέΡΑ25 με βάση τα προηγούμενα δύο είναι οι λύσεις. Η πλήρης κατάργηση της golden visa. Το να παίρνει ο Κινέζος ένα σπίτι στην Αθήνα, να το νοικιάζει airbnb και να στέλνει τα χρήματα στο Πεκίνο δεν προσφέρει τίποτα στο ΑΕΠ μας, παρά μόνο δυσκολεύει τον ντόπιο πληθυσμό. Η τελευταία άμεση λύση είναι Το σχέδιο Οδυσσέας το οποίο θα αποσπάσει νομοθετικά τα σπίτια από τα fund αποζημιώνοντας στην τιμή κτήσης, ώστε να σταματήσει το πάρτι με τις τιμές φούσκες και τα υπερκέρδη από τους πλειστηριασμούς. Μόνο με αυτό τον τρόπο η αγορά θα μπορέσει να πάρει τις τιμές που τις αρμόζουν, τους ενοικιαστές να πληρώνουν λογικά ενοίκια, τους ιδιοκτήτες να μην έχουν αθέμιτο ανταγωνισμό από τα fund και τέλος και το πιο σημαντικό να μπορεί ο λαός να αντιμετωπίσει με αξιοπρέπεια τις κακοτοπιές της ζωής χωρίς να μένει στο δρόμο.

Όσον αφορά τα προγράμματα της ΝΔ για κατοικία σε νέους κτλ. δεν είναι τίποτα παραπάνω από μια επιδότηση σε πολύ λίγους νέους τα οποία θα φουσκώσουν επιπλέον την αγορά όπως κάνουν όλες οι επιδοτήσεις. Και το χειρότερο είναι ότι νέοι άνθρωποι θα ξεκινήσουν με δανεισμό την ζωή τους.